Trong một thời gian làm việc với khách hàng khi đầu tư mô hình Condotel, MinhNgo có tổng hợp lại một bộ câu hỏi thường gặp, những thắc mắc thường có của nhà đầu tư… để gửi đến quý anh chị tham khảo
Những thắc mắc về mô hình condotel:
– Thông tin dự án condotel như thế nào ?
– Các loại phí khi đầu tư condotel ?
– Tính pháp lý của dự án condotel ?
– Đơn vị quản lý và cách ăn chia tỉ lệ ra sao ?
– Một số thắc mắc khác …
Sẽ được phân thành từng mục nhỏ để anh chị dễ theo dõi.
I. THÔNG TIN DỰ ÁN CONDOTEL
1. Chủ đầu tư dự án? đã và đang phát triển những dự án nào?
2. Vị trí dự án? Liên kết vùng? Quy hoạch phát triển khu vực dự án
3. Đội ngũ thực hiện dự án gồm những đơn vị nào? Quản lý vận hành, thầu xây dựng, giám sát, thiết kế, quy hoạch…
4. Tổng diện tích dự án, Mật độ xây dựng, số lượng bao nhiêu căn ?
Gồm bao nhiêu tòa, mỗi tòa bao nhiêu tầng, mỗi tầng bao nhiêu căn ?
Bao nhiêu tầng hầm, tầng thương mại, tầng condotel/ khách sạn ? bao nhiêu thang máy, hệ thống xử lý nước rác thải như thế nào ?
5. Có bao nhiêu loại condotel ? Diện tích ( thông thủy / tim tường ) và giá bán trung bình từng loại
TIỆN ÍCH – DỊCH VỤ CỦA DỰ ÁN CONDOTEL
1. Các tiện ích nội khu có gì?
– Thể thao: hồ bơi, gym, golf…
– Ẩm thực: Nhà hàng, club house, BBQ
– Dịch vụ: Yoga, Spa, dịch vụ biển
– Các hoạt động khác như : hội nghị…
BÀN GIAO DỰ ÁN CONDOTEL
1. Thời gian khởi công và bàn giao căn hộ nghỉ dưỡng/ Condotel, thời điểm bàn giao tiện ích sử dụng và toàn bộ dự án ?
2. Nội thất bàn giao trong Căn hộ Khách sạn bao gồm những gì?
– Hiện nay, hầu như tất cả các condotel được chào bán đều bàn giao nhà full nội thất theo tiêu chuẩn mà đơn vị quản lý đưa ra (liền tường & đồ rời )
– Danh mục trang thiết bị sẽ được quy định trong bảng danh mục vật tư đính kèm Hợp đồng mua bán (phần Phụ lục).
II. QUẢN LÝ CONDOTEL
1. Đơn vị quản lý tòa nhà ? Tiêu chuẩn, nội quy & quy định trong quản lý, sử dụng tòa Condotel ra sao ?
2. Phí bảo trì Căn hộ Khách sạn bao nhiêu? Đóng vào lúc nào? Và khi sử dụng hết thì sao ?
– Chủ đầu tư thu hộ Phí bảo trì theo quy định Nhà nước là 2% trên giá trị căn hộ chưa bao
gồm thuế giá trị gia tăng ( VAT ).
– Khách hàng sẽ đóng khoản phí này vào thời điểm nhận bàn giao căn hộ từ Chủ đầu tư.
3. Hệ thống an ninh/bảo vệ được bố trí và hoạt động như thế nào ?
– VD: Hệ thống camera theo dõi hoạt động 24/24 được đặt tại các vị trí khu vực công cộng, hành lang, sảnh….. Nhân viên Bảo vệ thường trực 24/7.
– Sử dụng hệ thống thẻ từ đối với căn hộ nghỉ dưỡng và thang máy
4. Hệ thống phòng cháy chữa cháy được bố và hoạt động trí như thế nào ?
– Theo tiêu chuẩn PCCC VN.
III. PHÁP LÝ CONDOTEL
1. Người mua có được cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu vĩnh viễn hay không ?
Tùy theo quy hoạch
2. Khách hàng có được ở dài hạn và đăng ký hộ khẩu không ?
Không. Theo quy hoạch, những dự án Condotel sẽ được Nhà nước cấp phép với mục đích sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ, đất phát triển du lịch chứ không phải đất ở, nên không được đăng ký thường trú và có hộ khẩu ở dài hạn được mà chỉ được sử dụng vào mục đích phục vụ cho hoạt động lưu trú.
3. Thời hạn bàn giao Giấy Chứng nhận quyền sở hữu là bao lâu ?
Việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu và thời gian cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu sẽ tùy thuộc vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương, Nhưng thông thường tối đa là 1 năm kể từ ngày chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục xin cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu cho Khách hàng
3. Người nước ngoài có được mua căn hộ khách sạn ( condotel ) không ? Căn căn cứ vào Luật nào?
Căn cứ vào Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và các quy định có liên quan. Cá nhân người nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (có hộ chiếu còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của Cơ quan Quản lý Xuất Nhập cảnh Việt Nam) và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Được pháp sở hữu Condotel tại Việt Nam với thời hạn 50 năm
4. Điều kiện Việt kiều mua Căn hộ Khách sạn? (Còn hoặc không còn quốc tịch Việt Nam)
Áp dụng như đối với công dân Việt Nam căn cứ theo Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực ngày 01/7/2015. (Có thể không còn quốc tịch nhưng còn giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam).
5. Lệ phí trước bạ, các khoản phí, lệ phí khác do Nhà nước quy định liên quan đến việc thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu được quy định như thế nào?
– Lệ phí cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu cho căn hộ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Thông tư 106/2010/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định
24/2006/NĐ-CP ngày 6/3/2006 sửa đổi bổ sung (tức là không quá 100.000 đồng một giấy đối với cá nhân, không quá 500.000 đồng một giấy đối với tổ chức đề nghị cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu đối với nhà ở) hoặc theo quy định của Nhà
nước tại thởi điểm cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu.
– Phí trước bạ được quy định tại Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 45/2011/NĐ-CP (mức thu phí trước bạ là 0.5%).
6. Dự án Condotel đã được ngân hàng bảo lãnh về tiến độ xây dựng và bàn giao chưa ?
– Theo Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi. Những dự án được ngân hàng bảo lãnh và có giấy chứng nhận bảo lãnh của Ngân hàng thì mới được phép mở bán
7. Khách mua có được chuyển nhượng Căn hộ Khách sạn không ?
– Được phép :
+ Trường hợp Bên Mua chưa được cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi có hiệu lực từ 01/7/2015, sau khi nhận bàn giao Căn hộ Khách sạn, Bên Mua vẫn được bán/chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Căn hộ Khách sạn nhưng phải trước thời điểm Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu. Thủ tục, điều kiện chuyển nhượng thực hiện theo Hợp đồng mua bán và quy định của pháp luật hiện hành.
+ Trường hợp Bên Mua đã được cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu: Bên Mua có thể chuyển nhượng Căn hộ Khách sạn theo quy định của pháp luật và với điều kiện là Bên nhận chuyển nhượng phải cam kết tiếp tục thực hiện, duy trì và tuân thủ, chấp hành Nội Quy khu Căn hộ Khách sạn, Hợp đồng cho thuê Căn hộ Khách sạn và trước khi chuyển nhượng Bên Mua phải thông báo bằng văn bản cho Chủ đầu tư.
8. Khách hàng có được mua chung Căn hộ Khách sạn không?
– Hiện nay để tạo điều kiện cho khách hàng được thuận lợi hơn khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều chủ đầu tư thường có chính sách cho phép khách hàng được mua chung Condotel. Tất cả các đồng chủ sở hữu sẽ cùng ký vào Hợp đồng mua bán và các văn bản, thỏa thuận với Chủ đầu tư.
– Hoặc các đồng chủ sở hữu có văn bản ủy quyền (được công chứng hợp lệ) cho một hoặc một số đồng sở hữu thay mặt để ký kết với Chủ đầu tư.
Lưu ý : trường hợp chuyển nhượng lại thì phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu, các bên thanh toán các phí và thực hiện các thủ tục khác theo quy định của Nhà nước.
IV. CHƯƠNG TRÌNH CAM KẾT CHO THUÊ CONDOTEL
1. Khi tham gia vào chương trình cam kết cho thuê, khách hàng có bắt buộc phải tham gia theo đúng chương trình mà chủ đầu tư đã đưa ra hay không ? Nếu không tham gia hoặc hủy ngang thì sao ?
– Nhằm đảm bảo việc khai thác hiệu quả cho toàn khu Condotel, Đa số các dự án hiện nay đều mong muốn 100% khách hàng tham gia xuyên suốt chương trình cam kết cho thuê từ Chủ đầu tư, và hầy như không được hủy ngang.
2. Sau thời gian cam kết cho thuê, Căn hộ Khách sạn ( Condotel ) sẽ như thế nào?
Theo như một số dự án Condotel đang được chào bán và có cam kết lợi nhuận cho thuê hàng năm thì: sau khi kết thúc thời gian vận hành khai thác cho thuê có cam kết lợi nhuận, khách hàng có thể ký tiếp hợp đồng khai thác cho thuê với đơn vị quản lý và lúc đó, lợi nhuận sẽ được phân chia theo tỉ lệ như: 75%:25%, 80%:20%…chẳng hạn
Hoặc nếu dự án không bắt buộc khách hàng phải tham gia tiếp chương trình cho thuê thì : Khách hàng sử dụng Condotel như bình thường và phải đóng phí quản lý hàng tháng theo mức quy định vào thời điểm đó, nếu khách hàng muốn sửa chữa, cải tạo Căn hộ Khách sạn dưới bất kỳ hình thức nào, phải đóng cho Ban Quản lý một khoản ký quỹ với giá trị theo quy định tại Nội quy, nhằm đảm bảo nghĩa vụ của Cư dân trong việc thanh toán các hư hại (nếu có) xảy ra cho các công trình tiện ích công cộng, tài sản của Bên Bán hoặc của một bên thứ ba.
3. Thời điểm bắt đầu tính lợi nhuận từ chương trình cam kết cho thuê ? sau khi ký Hợp đồng mua bán hay khi căn hộ bàn giao?
– Đa số là ngay khi nhận bàn giao Condotel và dự án bắt đầu đưa vào vận hành cho thuê
Cá biệt một số dự án vì chủ đầu tư muôn huy động vốn nhanh thì đưa ra chính sách hấp dẫn như: Ngay khi thanh toán đủ 100%, Khách hàng bắt đầu được hưởng lợi nhuận từ cam kết cho thuê. Lợi nhuận thông thường sẽ được chủ đầu tư chi trả cho chủ sở hữu Condotel mỗi năm 2 lần vào ngày 30/6 và 31/12 ( xê dịch trong 1 tuần nếu có chậm trễ phát sinh )
4. Lợi nhuận được tính như thế nào đói với những dự án Condotel có cam kết lợi nhuận tối thiểu hàng năm cho khách hàng ?
Căn cứ tính tỉ lệ lợi nhuận : dựa trên giá bán Condotel chưa bao gồm thuế VAT và Phí Bảo trì
– Cách tính Lợi nhuận từ khai thác Căn hộ Khách sạn ( Condotel ): Sau khi đã trừ các khoản phí vận hành, phí quản lý Căn hộ Khách sạn, chi phí khác…. phần lợi nhuận còn lại sau thuế sẽ được chia với khách hàng theo 1 số tỷ lệ đưa ra như: 80%: 20%, 75%: 25%, 60%: 40%…. Nhưng khách hàng không được nhận thấp hơn mức cam kết mà chủ đầu tư đã đưa ra
Lưu ý : Nghĩa vụ thuế và phí với cơ quan thuế và Nhà Nước Khách hàng và Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm, cụ thể Khách hàng phải chịu trách nhiệm đóng các nghĩa vụ thuế cá nhân của Khách hàng ví dụ như VAT (đối với Khách hàng tổ chức) & thu nhập cá nhân (đối với Khách hàng cá nhân)
5. Có cần phải trả thêm chi phí nào trong thời gian Cam kết thu nhập cho thuê hay không?
Trong thời gian Cam kết thu nhập từ chương trình cho thuê, mọi chi phí phát sinh trong quá trình vận hành đã được chủ đầu tư tính toán vào chi phí kinh doanh, khách hàng chỉ cần nhận lợi nhuận với mức tối thiểu con số mà chủ đầu tư cam kết, mà không cần bận tâm về những chi phí phát sinh hàng năm. Ngoại trừ thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (tùy pháp nhân sở hữu Căn hộ Khách sạn) là khách hàng phải chịu
6. Chi phí hoạt động của dịch vụ quản lý cho thuê bao gồm gì ?
– Toàn bộ chi phí: về quản lý, trả lương nhân sự, quảng cáo tiếp thị, tiền điện, tiền nước, chi phí sửa chữa, bảo dưỡng các công trình riêng và tiện ích chung, chi phí bảo hiểm,…
7. Khách hàng có được quyền kiểm tra các nghiệp vụ kế toán không? Kiểm tra như thế nào?
Đa số các dự án sẽ cho khách hàng được phép thuê kiểm toán độc lập bên ngoài để kiểm tra số liệu báo cáo kết quả kinh doanh từ chủ đầu tư
8. Ngoài cam kết thu nhập cho thuê, Khách hàng sẽ được hưởng những ưu đãi gì?
– Khách hàng/Khách mời của Khách hàng được hưởng ưu đãi 15-30 ngày nghỉ hàng năm, được phép chuyển đổi phòng sử dụng. Cụ thể sẽ được quy định trong Phục lục hợp đồng về Nội dung chương trình cam kết cho thuê
9. Nếu đặt phòng nhưng không ở thì có bị mất ngày ưu đãi không? Nếu không sử dụng hết thì có được bảo lưu số ngày còn lại qua năm sau không ?
Thường nếu Khách hàng đặt phòng mà không ở thì sẽ bị mất ngày ưu đãi. Nếu hủy đặt phòng trước tối thiếu bao nhiêu ngày có thể sẽ không bị trừ ngày nghỉ ưu đãi ( Cụ thể được quy định trong phục lục hợp đồng )
V. CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP KHÁC VỀ CONDOTEL
1. Trường hợp nếu chủ đầu tư bàn giao Condotel không đúng tiến độ? sẽ bị phạt như thế nào? Thời gian cho phép chậm tối đa là bao nhiêu?
Mục này sẽ được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.
2. Dự án có ngân hàng hỗ trợ không ? chính sách hỗ trợ ngân hàng như thế nào ?
3. Phương thức thanh toán như thế nào, Tỉ lệ chiết khấu theo số lượng và theo phương án thanh toán nhanh cụ thể ra sao ? Khách hàng mua nhiều căn thì có chiết khấu thêm không?
4. Căn hộ Khách sạn có được bảo hành không?
Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, căn hộ được bảo hành 60 tháng (5 năm) kể từ ngày bàn giao thực tế đối với hư hỏng về kết cấu căn hộ; đối với trang thiết bị của căn hộ quy định tại Phụ Lục của Hợp Đồng Mua Bán được bảo hành theo quy định của Nhà sản xuất
5. Khách hàng có được tự kinh doanh cho thuê Căn hộ khách sạn ( Condotel ) không?
Điều này căn cứ vào điều kiện được quy định trong phục lục hợp đồng, phần chương trình cho thuê giữa chủ đầu tư và khách hàng. Nhưng theo Minh thì hầu như các dự án không cho phép khách hàng tự kinh doanh, mà bắt buộc phải chuyển giao Condotel lại cho khách hàng khai thác. Sau khi hết thời hạn cho thuê, Bên Mua mới có quyền lựa chọn cho Bên Bán thuê căn hộ hoặc tự kinh doanh căn hộ và đảm bảo tuân thủ theo các quy định của pháp luật hiện hành.
6. Quy trình bàn giao Căn hộ Khách sạn như thế nào? Nếu xảy ra sai sót, khiếm khuyết từ chủ đầu tư Condotel thì xử lý như thế nào ?
Những quy định này thường được nêu rõ trong HĐMB, mục quyền và nghĩa vụ của bên bán
7. Sau khi kết thúc chương trình khai thác cho thuê, khách hàng được nhận lại căn hộ với nội thất như mới, hay được tính theo mức khấu hao thực tế
– Theo MinhNgo thấy, hầu như các dự án Condotel hiện nay được chủ đầu tư cam kết: sẽ bàn giao lại nguyên vẹn bộ nội thất như lúc bàn giao, Nhưng có tính đến những hao mòn thực tế.
– Thời hạn bảo hành nội thất còn hay không sẽ phụ thuộc vào tùy loại nội thất và quy định bảo hành của nhà sản xuất
